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北京國華置業董事長房超國內同質化商業面臨轉型
國華置業董事長房超
&松山信貸借款首次購屋信貸年息借貸增貸轉貸emsp;中國房地產業協會商業地產專業委員會與中國商業協會聯合主辦的"2014中國商業地產與國際零售商投資洽談會暨中歐商業地產投資發展論壇"今日在京舉行。中國房地產業協會中國房地產研究會會長劉志峰、北京國華置業董事長房超、葡萄牙駐華大使托雷斯·佩雷拉、英中貿易協會中國區總裁狄思傑等眾多中外嘉賓參與論壇。
北京國華置業董事長房超表示，在創新層面，國內的商業地產和國際先進水平存在非常大的差距，目前普遍存在高成本低效益、同質化低水平、重復建設、與市場需求脫節的情況。未來的商業隻有地標商業才有強大的生命力。普通的同質化的重復建設的商業將逐步面臨著淘汰和轉型。以下為實錄：
房超：尊敬的大使先生，尊敬的劉會長，各位來賓，各位朋友，大傢上午好！
首先，非常歡迎大傢的蒞臨。剛剛劉會長講到商業地產的一個重要作用就是為國際零售品牌商在中國開店和經營提供咨詢服務。同時，促進中國商業地產學習和吸收國際先進模式和寶貴經驗。
大傢知道，商業地產在目前存在著幾大機遇和挑戰。機遇是快速增長的市場需求和持續的開放政策，使得全世界的優質商品能夠在中國市場進行充分的貿易和交易。挑戰就是如何創新，創新是目前商業地產面臨的最大挑戰。
國內的商業地產在傳統的創新方面已經取得瞭一些顯著的成就，對國際品牌的吸引力也在不斷增強。從早期的單純滿足購物需求到註重購物體驗，從單一的功能到一站式服務，從綜合商場分化出瞭許多的特色和專業商場，從同質化逐步發展到各具特色、互為補充。在傳統的創新層面，國內的商業地產和國際先進水平存在非常大的差距，目前還普遍存在同質化、低水平、重復建設、與市場需求脫節的情況，還普遍存在高成本、低效益。現在商業設施的評效等各項經濟指標與國外相比差瞭很大的量級。
在傳統創新還沒有完成的情況下，也就是改革開放30多年帶來瞭近15年的快速發展，各個城市建設瞭一大批的商業地產項目，搭建瞭國內外的零售商平臺，但與國際水平相比，差距大概在20年的水平。也就是說在20年前，歐洲和美國的大城市做到的傾向於體驗型、一站式服務的shoppingmall在國內很少，幾乎沒有。從招商結構規劃到管理、用戶的極致體驗，現在國內還沒有。所以我們在傳統創新上存在著巨大的差距。
在傳統創新還沒有完成的情況下，互聯網創新的時代到來。移動互聯的發展勢頭排山倒海，不斷推翻舊有的經濟架構，開始搭建新的生活方式。在互聯網創新的層面，對商業地產產生瞭重大的沖擊。由於國內商業的傳統創新不夠，由於國內品牌和創業熱潮風起雲湧，由於年輕一代的消費能力正處於上升期，這些原因成就瞭中國的電商。中國的電商發展快於歐美國傢，為什麼呢？因為傳統的零售業設施不發達，給電商留下瞭巨大的發展空間，電商以極其快的速度對傳統零售，特別是對商業地產，產生瞭重大的沖擊。
商業經營未來面臨的是兩大問題，一個是傳統創新，一個是互聯網創新。這兩點最終都指向引領與創造新的生活方式這一主題。商業平臺的效能要素是設計和組織商傢為消費者提供服務，實現客戶至上、極致體驗，在滿足消費者需求的平臺層面，傳統商業和電商是殊途同歸的，各自發揮著不可替代的作用。這是未來商業經營發展的必然趨勢。
今後主流的商業經營將是電商與傳統實體商業的高度融合，產生新型的商業經營模式。實體店和電商之間不是競爭關系，實體店之間是競爭關系，電商之間是競爭關系。未來的競爭不是王健林和馬雲所爭論的誰打敗誰，電商和實體店一定是相互融合。
商業地產在互聯網環境下的創新空間是很大的，實體商業仍然具有極大的生命力。現在的互聯網技術，包括大數據、O2O、線上、線下一體化的創新應用將極大的提升商業的經營效益。由於經商的租戶在實體店可以做品牌推廣、可以做發佈會、可以零售、可以線上交易，就相當於未來的商戶的實體店在線上、線下是一體化的，使得評效可以極大的提升，既可以做零售，又可以做批發。所以實體店的評效應該是增加的，因為互聯網技術帶來瞭極大的效率提高。
商業地產的發展方向是通過創新為消費者營造與時俱進的時尚生活方式，今後最具生命力的商業是地標性商業、社區商業、社區便利店。不可避免的，所有的商業經營者和各個商戶不可能像過去那樣單純的隻是依靠實體店的開店數量保證經營，而是進行線台東縣前置協商流程上、線下互動，根據消費者的需求，既開實體店，又開網店。過去一個品牌可能要做1千傢零售店，將來隻做100傢就夠瞭，成本價大幅度提高。這100傢店肯定是放在地標商業。所以未來的商業隻有地標商業才有強大的生命力。普通的同質化的重復建設的商業將逐步面臨著淘汰和轉型。未來幾年的商業地產可能是一個動蕩的調整時期。
現在搞商業地產的人拿到一個項目，隻要這個項目是處在一個城市的好地段，習慣性的思維就一定是說底層做商業，高層做寫字樓住宅。他也不管為什麼做商業，反正就是底層適合做商業，因為這是一個好地段。這些分析定位的方法都要進行調整，做任何商業設施都要面對市場需求，面對商業地表，如果不是地標就存在著很大的風險。社區商業、特色商業還仍然有生命力，社區的便利店仍然有強大的生命力。這是未來新的生活方式所帶來的新的商業模式的需求。當然，這還是一個研究的過程，大傢可以多一點思考，我們僅僅是提出一種趨勢性的看法。
商業地產和旅遊地產委員會將在中房協的領導下，不斷地擴大服務范圍，牽手國際零售商，促進國內商業地產的持續創新與繁榮。預祝本次大會順利舉行。謝謝大傢！
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-03/18392804531.shtml
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