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土地市場瘋狂與謹慎並存 資金是無形門檻

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  開發商的"槍夾"裡充滿瞭呼嘯的子彈。

  最近，開發商在土地市場上出手兇猛，一夜間仿佛回到瞭瘋狂的2010年，這又是一個地王頻出的時代。

  9月4日，融創以創紀錄的7.3萬元的實際樓面價拿下北京農展館地塊之後，上海徐傢匯中心項目地塊拍出瞭217.7億元的總價，差一點就問鼎全國總價地王。

  瘋狂與謹慎

  在日前舉行的第一財經·地產匯巡回杭州論壇上，多傢開發商紛紛表示，仍然有後市拿地的打算。

  "我們公司本身在做一級土地開發，在此基礎上我們希望做房地聯動的模式，未來還是比較看好杭州的市場。"杭州城發置業副總經理鮑佳在論壇上對《第一財經日報》記者透露，他們未來有拿地的計劃。

  這一想法得到瞭浙江昆侖控股集團有限公司總裁鄭榮華支持，"對開發商來說，不拿地做什麼呢？"

  謹慎拿地成為越來越多開發商的選擇。上周，在杭州的一場土地拍賣會上，同時出讓的華信貸房貸銀行傢池57、58、59三宗地塊，最終以136.73億元的總價，被綠地、世茂、濱江三傢房企分別拍下，創造出杭州市新"總價地王"紀錄。

  "有一些開發商去拍地，根本沒有舉牌，為什麼？"在場的一位開發商透露，這場豪華的拍地盛宴中，杭州市國土局規定，必須要交5%的土地保證金，這是一筆不小的流動資金，報名的開發商中有一些並沒有打算拍，更多是為瞭向外界表示公司的現金流比較充沛。

  這也難怪，這場杭州的"準地王"拍賣中，綠城、濱江、坤和等本地開發商悉數到場，綠地、萬科、世茂等十多傢外來開發商也紛紛參與角逐。

  有的是主角，有的是配角。各司其職。

  更多的開發商在這一背景下越發謹慎，"謹慎拿地是一貫的原則。"杭州朗盛地產有限公司總經理陳中文透露，他們有繼續拿地的計劃，並不會被外界所刺激。

  行業洗牌在即

  統計數據顯示，8月份，上海、北京、廣州、深圳等10個典型城市土地出讓金收入811.6億元，土地成交均價為每平方米3259元，同比增幅分別達到149.3%和151.4%。

  以南京市場的數據為例，今年前8個月，南京共賣地59幅(推出60幅，1幅流拍)，總計305萬平方米，收入505個億，超過去年全年出讓額41%。如果再加上接下來四季度土地出讓的收入，那麼今年全年賣地收入將遠超去年。

  查閱房地產上市公司已經發佈的2013年中報，可以發現本輪的勝出者仍然是恒大地產。該公司2013年中報顯示，加上未使用的銀行授信額度，公司可動用資金量達814.5億元。如果恒大地產將授信額度用足，這個資金規模可以將今年上半年北京出讓的土地全部收入囊中。

  恒大地產中報顯示，公司上半年新購土地26宗，新增土地儲備建築面積2221.5萬平方米，成為今年新增土地儲備量最大的地產公司。公司土地儲備高達7238萬平方米，成為全國最大的"地主"。

  土地市場無法降溫，開發商在這一高速路上也沒法放緩腳步。日前，渣打銀行發佈的30傢開發商最新調查報告顯示，21傢表示在未來的3到6個月準備購買土地，其中10傢還表示與3個月前相比，當前有更大的土地需求。有23傢開發商認為未來6個月內房價漲幅將達10%，6傢開發商表示漲幅會更大。

  "與2009年、2010年相比，土地價格在不斷攀升，這意味著什麼？門檻。"鮑佳表示，資金就是一道無形的門檻，大的開發商和中小開發商被這道無形的門檻隔開，好的資源越來越多向大的開發商傾斜。

  浙江大學管理學院副院長衛龍寶表示，房地產行業除瞭宏觀波動，還要摸準周期。任何產業都有一個周期，房地產過去的黃金十年是一個周期。

  "產業周期到瞭大洗牌的時候，隻能成就一兩傢領袖企業，十多傢配套企業，還有其他做服務的企業，我覺得房地產繁盛的時代已經過瞭。"他表示，有一些實力弱的企業不舍得離開，從它的實力和被洗牌的環境來看是在思考是不是一定要退出，這是大洗牌來臨前的一種征兆。

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